商業(yè)地產(chǎn)集體減租，雖然是顧全大局的義舉，但從業(yè)者也在思考，如何改進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，使之具有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
2020年春節(jié)前后，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情爆發(fā)并快速傳播，隨著人們外出和聚集等行為大量減少，各類(lèi)商場(chǎng)的收入受到很大影響。疫情期間，眾多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商推出捐款、免租金等優(yōu)惠活動(dòng)，對(duì)抗此次疫情。
2月2日，紅星美凱龍(10.510,-1.17,-10.02%)公告指出，免除符合條件的82家自營(yíng)商場(chǎng)相關(guān)商戶(hù)一個(gè)月的租金及管理費(fèi)。此前，萬(wàn)達(dá)、龍湖、融創(chuàng)、華潤(rùn)等房企紛紛推出類(lèi)似的租金減免措施。
根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)（簡(jiǎn)稱(chēng)“全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)”）對(duì)旗下109家會(huì)員單位捐贈(zèng)或措施的統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，共有79家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商實(shí)施了租金減免的優(yōu)惠政策。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道初步估算，其讓利總規(guī)模接近百億。
另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年2月2日，購(gòu)物中心行業(yè)直接捐款的金額達(dá)10億左右。
減租是普遍做法
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商減免租金的背后，是疫情帶來(lái)的前端商家收入下降。由于此次疫情發(fā)生在春節(jié)期間，而春節(jié)期間往往是各大商場(chǎng)的傳統(tǒng)旺季，其影響可謂首當(dāng)其沖。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)研發(fā)現(xiàn)，春節(jié)期間，多數(shù)商場(chǎng)門(mén)可羅雀，很多店面干脆閉門(mén)歇業(yè)。
日前，西貝餐飲董事長(zhǎng)賈國(guó)龍接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，西貝餐飲在國(guó)內(nèi)60多個(gè)城市擁有400多家西貝莜面村餐廳，經(jīng)營(yíng)良好的情況下，疫情對(duì)春節(jié)假期的襲擊直接導(dǎo)致企業(yè)7-8億元的經(jīng)濟(jì)損失。
全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)發(fā)布的《購(gòu)物中心行業(yè)抗擊疫情專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查報(bào)告》指出，春節(jié)期間，幾乎所有購(gòu)物中心都有大幅度的客流和銷(xiāo)售額下滑。就單個(gè)品牌而言，據(jù)記者了解，海底撈餐飲連鎖預(yù)計(jì)每天損失營(yíng)業(yè)額超過(guò)850萬(wàn)；亞朵連鎖酒店全國(guó)470余家門(mén)店入住率降至冰點(diǎn)。
為此，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商普遍將下調(diào)租金、管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，作為主要支持方式。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在這次運(yùn)營(yíng)商減租行動(dòng)中，涉及近600家百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心。在時(shí)間上，短則一周，長(zhǎng)則兩個(gè)月；在減租方式上，超七成運(yùn)營(yíng)商采用租金減半，部分則全部免除租金。其中，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)均下發(fā)了租金全免通知。
但這些措施同樣也會(huì)損害運(yùn)營(yíng)商的利潤(rùn)。紅星美凱龍指出，本次免租涉及公司2020年?duì)I業(yè)收入（租金及管理費(fèi)總金額）約為人民幣5.3-5.9億元，對(duì)公司2020年歸母凈利潤(rùn)的影響約為人民幣3.8-4.3億元。
龍湖雖然實(shí)施的是“租金減半”，但減免時(shí)間達(dá)67天，且租金費(fèi)用中包含物管費(fèi)、推廣費(fèi)。粗略估算，龍湖本次租金減免額將超5億元。作為中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，萬(wàn)達(dá)估算將減免40多億元的租金。
全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平指出，租金是商場(chǎng)的主要來(lái)源，租金收入構(gòu)成分為固定租金、保底價(jià)抽成（保底租金+營(yíng)業(yè)額抽成）。據(jù)其了解，目前一些商業(yè)地產(chǎn)商的做法是直接把“保底價(jià)抽成”都免掉，這對(duì)運(yùn)營(yíng)商的利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生較大影響。
如何挽回?fù)p失？
此次商業(yè)地產(chǎn)集體減租行動(dòng)，雖然是顧全大局的義舉，但從業(yè)者也紛紛在思考，如何進(jìn)一步改進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，使之具有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)環(huán)相扣，對(duì)運(yùn)營(yíng)商的整合資源能力和運(yùn)營(yíng)能力都有著較高的要求。在管理中，既涉及商品管理、運(yùn)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、物業(yè)管理，也涉及客戶(hù)關(guān)系、政府關(guān)系、公共關(guān)系處理。只有彌補(bǔ)短板，才能具備更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
王永平指出，此次疫情是天災(zāi)，行業(yè)損失巨大，但如果反思得當(dāng)，現(xiàn)有的一些短板仍然可以得到彌補(bǔ)。比如，只要有新的措施推出，線(xiàn)上化、智慧商業(yè)等將會(huì)有更多的入口和想象空間。
有業(yè)內(nèi)人士以非典之后的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)舉例稱(chēng)，非典疫情后，社會(huì)零售品總額得到了迅速的回升和發(fā)展。這次疫情或許也能推動(dòng)商業(yè)行業(yè)探索新的商業(yè)模式。
王永平認(rèn)為，后續(xù)市場(chǎng)仍然存在諸多變量，不能僅依靠單方面的措施去控制?！岸唐趤?lái)看，開(kāi)發(fā)商攤子比較大、實(shí)力比較雄厚，可以主動(dòng)做出讓利的姿態(tài)。當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)繼續(xù)下行的時(shí)候，政府的稅收體系、銀行的貸款體系等也應(yīng)該加入進(jìn)來(lái)”。
有法律界的人士也指出，應(yīng)該制定一個(gè)政府、甲方、乙方三方共擔(dān)的法規(guī)。對(duì)于租戶(hù)因疫情而要求減免租金或解除租賃合同的案件，可參照法律規(guī)定的“不可抗力”、“情勢(shì)變更”和“公平原則”等條款。