近日，蛋殼公寓因?yàn)橐咔樵騿畏矫嫦蚍繓|尋求減租行為，深陷輿論的旋渦。
1月31日，多名蛋殼公寓房東向界面新聞反映，收到蛋殼公寓客服人員電話(huà)，受疫情影響公司要求要求房東減免一個(gè)月房租。與此同時(shí)，蛋殼并未對(duì)租戶(hù)免除租金。
這一爆料逐漸得到了種種證實(shí)。據(jù)自媒體《差評(píng)》所拿到了一份蛋殼公寓內(nèi)部文件顯示，蛋殼公寓要求員工針對(duì)處武漢以外的其他12個(gè)城市房東給與其免租期30天，并要求此方案嚴(yán)格執(zhí)行。
在新浪旗下黑貓投訴平臺(tái)，更是看到了多起有關(guān)蛋殼公寓強(qiáng)制業(yè)務(wù)免租、“利用疫情發(fā)國(guó)難財(cái)”的投訴信息。
此事一經(jīng)公布，立刻引起輿論的軒然大波，有人推測(cè)蛋殼公寓面臨資金面斷裂問(wèn)題。在種種壓力之下，蛋殼公寓回應(yīng)稱(chēng)，公民目前資金最近充足，運(yùn)營(yíng)正常。但對(duì)業(yè)主所反應(yīng)的單方面免租要求并未給與正面回應(yīng)，也就是說(shuō)，蛋殼公寓仍在向業(yè)主尋求減租。
經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長(zhǎng)后，長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展逐漸回歸理性。由于盈利模式缺位，絕大多數(shù)長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營(yíng)商深陷虧損的泥潭。蛋殼公寓2019年前三季度虧損高達(dá)25億元。疫情的突然到來(lái)，更是加重了長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)壓力。經(jīng)營(yíng)壓力之下，蛋殼公寓尋求降低成本以應(yīng)對(duì)疫情本在情理之中，但需要注意的是方式方法，以及這背后的法理與人情。
長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展歷史
我國(guó)長(zhǎng)租公寓的誕生，最早可以追溯到2010年前后，以房產(chǎn)中介為代表的機(jī)構(gòu)開(kāi)始改良傳統(tǒng)的房主租賃方式，分散式長(zhǎng)租公寓開(kāi)始零星出現(xiàn)。
2012年開(kāi)始，隨著我國(guó)整體消費(fèi)不斷升級(jí)，酒店、房企開(kāi)始進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)。與此同時(shí)，將整棟樓房改造為長(zhǎng)租公寓的集中式長(zhǎng)租公寓開(kāi)始出現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品逐漸豐富。
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)所運(yùn)營(yíng)的物業(yè)分布位置是否集中，長(zhǎng)租公寓分為分散式與集中式兩種。所謂分散式長(zhǎng)租公寓，是指房源的收集面向相對(duì)分散的個(gè)人房東。與此對(duì)應(yīng)的則是集中式長(zhǎng)租公寓，是通指收購(gòu)或則租賃整棟物業(yè)后，進(jìn)行改造、裝修之后再進(jìn)行對(duì)外出租。
早期。長(zhǎng)租公寓行業(yè)處于自發(fā)成長(zhǎng)的狀態(tài)。隨著2015年-2016年房?jī)r(jià)的走高，政府開(kāi)始出臺(tái)相關(guān)政策，通過(guò)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，來(lái)解決部分人員的居住問(wèn)題，長(zhǎng)租公寓行業(yè)開(kāi)始迎來(lái)政策方面的支持。
2017年則被稱(chēng)為中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展元年，這一年中央十九大報(bào)告提出“租購(gòu)并舉”頂層設(shè)計(jì)新方案，相比以往“購(gòu)租并舉”的說(shuō)法，明顯將發(fā)展租賃住房放到了更加突出的位置。同一年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又提出“ 要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃”。與此同時(shí)，地方政府也紛紛出臺(tái)了相關(guān)配套支持方案。在一連串的政策利好下，長(zhǎng)租公寓迎來(lái)了高速發(fā)展的黃金時(shí)代。
在政策利好的支持下，各路資金紛紛進(jìn)軍，搶先布局。據(jù)青峰財(cái)經(jīng)整理的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2017年，國(guó)內(nèi)有20個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌完成融資，金額則突破418億元。2018年，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域融資金額更是突破1400億元，涉及企業(yè)達(dá)到37家。
然而，作為一個(gè)資金和資源雙密集型的新興行業(yè)，長(zhǎng)租公寓在體量迅猛發(fā)展的同時(shí)，持續(xù)燒錢(qián)但難以盈利的問(wèn)題始終困擾著行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。進(jìn)入到2019年，行業(yè)發(fā)展開(kāi)始漸回理性，在行業(yè)的融資金額快速萎縮的背景下，嚴(yán)重依賴(lài)融資發(fā)展的各家企業(yè)深陷資金危機(jī)。頭部企業(yè)轉(zhuǎn)向上市募資，行業(yè)的中小企業(yè)則面臨倒閉或則被兼并的命運(yùn)。
迅猛發(fā)展的蛋殼公寓
蛋殼公寓并非長(zhǎng)租的早期玩家，但這家2005年1月份才成立的行業(yè)后期之秀，卻成功借助了資本的力量與行業(yè)的風(fēng)口而迅速發(fā)展，目前位居分散式長(zhǎng)租公寓行業(yè)第二位，僅次于從鏈家所拆分出來(lái)的行業(yè)資深玩家自如公寓。
資料顯示，蛋殼公寓成立于2005年1月，其運(yùn)營(yíng)主體為紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司，注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元。截止目前，公司共運(yùn)營(yíng)“蛋殼公寓”及“筑夢(mèng)公寓”兩個(gè)品牌。
其中，蛋殼公寓目前是公司的主打產(chǎn)品，主要面向白領(lǐng)與學(xué)生。通常，公司通過(guò)向個(gè)體業(yè)主簽訂一個(gè)4-6年的租賃合同獲得房源，然后經(jīng)過(guò)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)與裝修后對(duì)外出租，租約常為1年。筑夢(mèng)公寓是公司于2018年1月面對(duì)藍(lán)領(lǐng)市場(chǎng)所新推出的品牌，公司通過(guò)承租整棟建筑物或某一樓層后，經(jīng)過(guò)消防改造與裝修后，出租給公司客戶(hù)用作員工宿舍。
成立以來(lái)，蛋殼公寓發(fā)展迅速。據(jù)青峰財(cái)經(jīng)整理的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至到2015年底，也就是蛋殼公寓成立一年后，公司運(yùn)營(yíng)公寓達(dá)到2434間。而截止到2019年11月30日，公司運(yùn)營(yíng)房間數(shù)超過(guò)43萬(wàn)套（包含2019 年初所收購(gòu)另一家長(zhǎng)租公寓品牌愛(ài)上租8萬(wàn)間余間房源)，運(yùn)營(yíng)區(qū)域也從北京擴(kuò)展到上海、深圳、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無(wú)錫、西安、重慶等全國(guó)主要的一二線(xiàn)城市。
與此同時(shí)，蛋殼公寓營(yíng)業(yè)收入也隨著房源的增長(zhǎng)而飛速提升。數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓2017年-2018年以及2019年前三季度，營(yíng)業(yè)收入分別為6.57億元、26.75億元和49.99億元。
然而，與行業(yè)其他品牌公司一樣，蛋殼公寓在營(yíng)業(yè)收入高速增長(zhǎng)的同時(shí)，同樣深陷虧損困局，并且虧損呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2017年-2018年，公司凈利潤(rùn)分別為-2.72億元、-13.7億元。2019年前三季度，公司虧損金額達(dá)到25.16億元。
面臨如此巨額的虧損，蛋殼公寓還能持續(xù)擴(kuò)張，來(lái)自于公司超強(qiáng)的融資能力。據(jù)青峰財(cái)經(jīng)整理的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，自蛋殼公寓成立以來(lái)，前后公進(jìn)行了七輪融資，融資金額超過(guò)60億元，其中不乏老虎環(huán)球基金、螞蟻金服等資本巨頭。在公司在美股上市之前，老虎環(huán)球基金、愉悅資本、開(kāi)物投資、CMC資本、螞蟻金服分別持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、7.8%的股份。
然而，進(jìn)入到2019年，長(zhǎng)租公寓開(kāi)始面臨資本的寒冬。美國(guó)共享辦公巨頭WeWork IPO的失敗，更使得風(fēng)險(xiǎn)資金對(duì)持續(xù)虧損的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目變得謹(jǐn)慎。而對(duì)于近三年累計(jì)虧損超過(guò)41億元的蛋殼公寓來(lái)說(shuō)，沒(méi)有新的資金注入，就意味著公司商業(yè)模式的難以為繼。這樣以來(lái)，上市融資就成為蛋殼公寓不得不走的一步棋。因此，在行業(yè)青客公寓成功登陸美股之后，蛋殼公寓緊隨其后，成為行業(yè)第二家登陸資本市場(chǎng)的長(zhǎng)租公寓品牌。
流血上市 前景不明
資料顯示，蛋殼公寓于2020年1月17日正式在紐交所掛牌上市，公司共發(fā)行960萬(wàn)股，發(fā)行價(jià)格為13.5美元，融資金額約1.3億美元。這一融資金額遠(yuǎn)低于公司招股書(shū)中所披露的預(yù)計(jì)目標(biāo)。
實(shí)際上，僅僅在公司上市的十天前，也就是2020年1月8日，公司向美國(guó)證券交易委員會(huì)所遞交了最新版本的招股書(shū)。這一版本的說(shuō)明書(shū)中，公司預(yù)計(jì)發(fā)行1060萬(wàn)股ADS，按每股ADS14.5美元-16.5美元的價(jià)格區(qū)間計(jì)算，預(yù)計(jì)募集資金2.01億美元。
相關(guān)人士向青峰財(cái)經(jīng)透露，在蛋殼公寓最早舉行的預(yù)路演活動(dòng)中，投資者透露公司預(yù)計(jì)的融資規(guī)模為5億美元。之所以最終融資金額大大縮水，既有二級(jí)市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓估值壓縮的因素，也與蛋殼公寓對(duì)資金的迫切需求有關(guān)。
目前看，作為“二房東”性質(zhì)的商業(yè)模式，長(zhǎng)租公寓盈利方式相對(duì)單一，收入主要來(lái)自于租金和服務(wù)費(fèi)。前期占用資金大、資金回收周期長(zhǎng)，決定了投資回報(bào)利潤(rùn)率較低。數(shù)據(jù)顯示，目前長(zhǎng)租公寓收入中70-80%都是房源獲取成本，在目前房?jī)r(jià)情況下，承租成本很難降低。僅此一項(xiàng)，就決定了長(zhǎng)租公寓的“燒錢(qián)”階段還遠(yuǎn)未過(guò)去。
其次，行業(yè)監(jiān)管的趨嚴(yán)，讓長(zhǎng)租公寓未來(lái)發(fā)展局面不明。2019年以來(lái)，央行及銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)金融的審慎管理，多次強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在此情況下，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域早已多次暴露的“租金貸”問(wèn)題就成為監(jiān)管的重點(diǎn)，這又進(jìn)一步給企業(yè)帶來(lái)融資困難的問(wèn)題。
融資的緊縮與監(jiān)管的加強(qiáng)，促使長(zhǎng)租公寓企業(yè)暴雷事件開(kāi)始不斷出現(xiàn)，這進(jìn)一步讓PE機(jī)構(gòu)對(duì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目變得嚴(yán)禁，行業(yè)融資金額大幅降低。據(jù)青峰財(cái)經(jīng)整理的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，長(zhǎng)租公寓獲得融資金額僅16筆，涉及資金約為360億元，較2018年大幅縮減。
即便是目前成功上市的蛋殼公寓，公司共計(jì)1.3億美元的融資金額，相對(duì)于其三個(gè)季度虧損25億元人民幣的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)說(shuō)，也就只能彌補(bǔ)一個(gè)季度的虧損金額。
顯然，疫情的來(lái)襲更是加重了長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)壓力。在此情況下，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商只能積極尋求降低成本從而達(dá)到開(kāi)源節(jié)流的目的。從這一點(diǎn)來(lái)看，目前蛋殼公寓向房東尋求租金減免似乎就在“情理之中”。然而，疫情之下，更需要國(guó)人同舟共濟(jì)，攜手前行。從法理來(lái)講，蛋殼公寓這種近乎單方面“告知”房東的行為，顯然違背了基本的契約精神。
根據(jù)最新的消息，在輿論的壓力之下，蛋殼公寓已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)對(duì)租客的優(yōu)惠方案。有關(guān)此事進(jìn)一步的發(fā)展，青峰財(cái)經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。
