都2020年了，長(zhǎng)租公寓瘋狂的故事還在不斷復(fù)制粘貼。
這次輪到深圳小鷹找房暴雷——據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，涉及租客和業(yè)主已近千人，涉及金額近億元。
而瘋狂之處在于，就在資金鏈斷裂的前一天，小鷹找房的業(yè)務(wù)員還面不改色的收著房租。
但到了晚上10點(diǎn)半，他們連夜搬走了辦公室的電腦。
作為國(guó)內(nèi)頭部的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，蛋殼公寓這兩天更難堪：
被蛋殼拖欠合作款的合作商、被拖欠工資的裝修隊(duì)工人，在北京總部樓下站了四天之后，沖向了辦公室。
敲鑼討債，喊話蛋殼，“趕緊還錢！”
他們之中，最多的已經(jīng)被蛋殼公寓拖欠了將近1000萬(wàn)。
從2018年開始，長(zhǎng)租公寓跟“暴雷”這兩個(gè)字就緊緊綁定在一起，整整兩年，暴雷不僅并無(wú)好轉(zhuǎn)，反而越來(lái)越頻繁，2020年已經(jīng)有超過40家長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂，卷款超過百億。
瘋狂擴(kuò)張、經(jīng)營(yíng)不善、臨時(shí)漲租、暴雷、跑路......似乎已經(jīng)成為了長(zhǎng)租公寓的死循環(huán)。
我愛我家前副總裁胡景暉曾預(yù)言，“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害”。
有人想不透，一個(gè)租房產(chǎn)品，居然比金融產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)還大？
但很多長(zhǎng)租公寓的誕生，本就是帶著原罪的。
“擴(kuò)張”之罪：通過燒錢，搞垮對(duì)手
“長(zhǎng)租公寓”最初誕生時(shí)，是被寄予厚望的。
在長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)以前，不管是想出租房子的人，還是想找房子的人，交易的方式效率非常低：
要么，靠自己。在電線桿、小區(qū)公告欄貼上自己招求租的小廣告，一不留神還會(huì)被蓋住。
要么，靠別人。付出一定的服務(wù)費(fèi)，請(qǐng)房產(chǎn)中介幫忙。
不過，這一切都被長(zhǎng)租公寓這個(gè)產(chǎn)品打破了。
2011年6月，自如上線，2012年，青客問世。
2015年起，蛋殼公寓打著“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”的旗號(hào)亮相。
蛋殼公寓從業(yè)主手里高價(jià)收房，然后再通過一番裝修改造，并給每個(gè)房子都配上了管家，讓租客們拎包就能入住，聽起來(lái)簡(jiǎn)直又是一件互聯(lián)網(wǎng)顛覆傳統(tǒng)行業(yè)的經(jīng)典案例。
而蛋殼公寓也給自己定位， “給在外打拼的年輕人一個(gè)溫暖的家”。
這么好的生意，迅速得到了資本的狂熱青睞。
2015年，蛋殼獲得天使投資，緊接著成功融資數(shù)千萬(wàn)人民幣。2017年，蛋殼公寓A+輪融資過億；2019年，蛋殼公寓更是獲得老虎基金、螞蟻金服等5億美元加持。
但資本有多瘋狂，競(jìng)爭(zhēng)就有多激烈。
2015年以后，新長(zhǎng)租公寓品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)，什么青客、友客、沃客、優(yōu)客...高峰時(shí)多達(dá)上百個(gè)。
甚至長(zhǎng)租公寓行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，比共享單車大戰(zhàn)來(lái)的更兇猛。
對(duì)于這些長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，首先控制的房源越多，掌握的話語(yǔ)權(quán)就越大。
于是，不論規(guī)模大小，主要長(zhǎng)租公寓品牌都或主動(dòng)或被動(dòng)加入了房源的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，同一套房子，你出3000，我給3500，他給4000。
為了擴(kuò)張，很多平臺(tái)每到一個(gè)新的城市都是以抬價(jià)30%以上收房。
一位網(wǎng)友在蛋殼公寓被追債的新聞下評(píng)論稱“兩個(gè)大字，活該，倒閉最好！”
長(zhǎng)租公寓簽約大量中低端住房，裝修改造分間出租，經(jīng)過他們轉(zhuǎn)手，再加上管理費(fèi)，成為寄生在租房市場(chǎng)的最大吸血二房東。
除了搶房源，還要搶用戶。
為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，長(zhǎng)租公寓就必須拿出真金白銀補(bǔ)貼，通過下調(diào)房租而提高入住率。
拿房需要錢，裝修需要錢，后續(xù)的服務(wù)需要錢，營(yíng)銷推廣也需要錢。
燒錢，成為了長(zhǎng)租公寓誕生之初永恒的主題。
就拿蛋殼來(lái)說(shuō)，不到四年增長(zhǎng)了166倍，公寓單元40.7萬(wàn)個(gè)。但盤子越做越大，錢越燒越多，盈利卻依舊遙遙無(wú)期。
但2017年虧損2.72億元，2018年虧損13.69億元，2019年虧損34.37億元。
但這并不要緊，因?yàn)榇藭r(shí)的眾多長(zhǎng)租公寓，已經(jīng)被資本成功制造出一個(gè)假象，就是兩個(gè)字：
靠譜。
“收割”之罪：打時(shí)間差，比金融產(chǎn)品更爽
大家出來(lái)混，都不是做慈善。
一手通過比市場(chǎng)價(jià)還高的錢收了房，另一手租房時(shí)候還低價(jià)出租，長(zhǎng)租公寓們到底是怎么賺錢的？
1. 打打資金時(shí)間差，用別人的錢干自己的事兒。
長(zhǎng)租公寓企業(yè)們不計(jì)成本的高買低賣，絕不是讓人白占便宜。
對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓提出的條件是，要和他們簽署一年以上的出租合同，但對(duì)應(yīng)的租金只能1個(gè)月1付。
對(duì)于租客，也是有條件的，想要便宜房子，租金須交滿一年。
這樣一來(lái)，看似必虧的生意，其實(shí)中間產(chǎn)生的現(xiàn)金流相當(dāng)可觀：通過收租戶一年租金，給房東一個(gè)月的租費(fèi)，就得到了11個(gè)月的“時(shí)間差”。
刀哥算了一筆賬，一套房子，如果平均每個(gè)月2000元，一次性就能收到24000元；如果有100套房源，那就是240萬(wàn)元現(xiàn)金；如果有10000套房源，那就是2.4億啊！
堪比一次大額融資。
2. 租金貸，還能風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。
一次性收1-3年的房租，租客都不干，都怕風(fēng)險(xiǎn)高，年輕人也不一定能拿出這么多的錢。
大多數(shù)人更愿意接受月付或季付。
長(zhǎng)租公寓又想立馬拿到錢，又要房子好租出去，于是就推出了租金貸這個(gè)產(chǎn)品。
于是就把手里的租約抵押給銀行，一次性拿到一年的錢，而租客仍然是月付。只不過，這個(gè)月付是還貸款。
但是這事就很雞賊，長(zhǎng)租公寓實(shí)際上是用租客的信用作為抵押，自己獲得貸款，連利息都沒有，全是租客自己去還。
在信息極度不對(duì)稱的情況下，負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)嫁給了租客和房東，屬于真正的詐騙。
3. 壟斷之后，兩頭收割。
發(fā)展到這一步，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)形成了一個(gè)資金池。
有了這個(gè)資金池，就可以越滾越大，越來(lái)越多的拿房，只要你拿的房子夠多，可以區(qū)域壟斷這一塊的房源。
壟斷之后，長(zhǎng)租公寓的就可以兩頭收割。
疫情期間，有很多即將到期的自如租戶沒法搬家，于是，自如就趁機(jī)漲價(jià)，續(xù)租租金普遍增長(zhǎng)10%—30%，最高竟達(dá)到了38.3%。
蛋殼公寓也有騷操作，以疫情為由，單方面要求業(yè)主免租一個(gè)月并延期30天交付租金，卻并未減免租客的租金。
一家急著給租戶漲租，一家賣慘找業(yè)主免租，長(zhǎng)租公寓兩大巨頭吃相都這么難看，更別提其他小公司了。
在業(yè)主與租客兩頭薅羊毛，就成了長(zhǎng)租公寓的“續(xù)命大法”。
燒出去的錢最終還是要在業(yè)主與租客身上找補(bǔ)回來(lái)。
“流量”之罪：做產(chǎn)品，不能只靠毀三觀
前面錢燒光了，沒賺到一分錢，后面融資又沒到位，眼見缺口太大，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)又將圈來(lái)的錢挪作其他投資。
等到資金鏈斷裂，卷款跑路成了上策。
新進(jìn)來(lái)的錢無(wú)法補(bǔ)足前面的負(fù)債，投資也不愿意再投錢，那得到的結(jié)果只有一條路——死。
但長(zhǎng)租公寓比共享單車更可怕的是——“租金貸”還在吸著租客們的血。
最慘的就是租客，還是那種用了租金貸的租客。
長(zhǎng)租公寓欠著金融機(jī)構(gòu)的尾款一天不付清，合同就無(wú)法解除，就算是主動(dòng)搬出了房子，租客們就得按時(shí)還貸，否則就會(huì)留下征信污點(diǎn)，承擔(dān)逾期費(fèi)用。
這對(duì)奮斗買房的年輕人來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)直是往死胡同里逼。
在流量的誘惑下，長(zhǎng)租公寓們的瘋狂還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有停止。
杭州“友客公寓”在出事前的一個(gè)月，瘋狂成立了8家分公司。
巢客公寓更荒唐，從原來(lái)的巢客房地產(chǎn)，改成巢客遇家，頻頻爆雷后，又搖身一變?yōu)椤斑m享科技”，繼續(xù)興風(fēng)作浪。
直到徹底玩不下去，法人、股東、財(cái)務(wù)來(lái)了個(gè)全面大撤退。
可恨的是，他們跟銀行不一樣，不能兜底，也兜不起底。
這些大肆撈錢的企業(yè)并不會(huì)得到預(yù)想中的嚴(yán)懲，作為“有限責(zé)任公司”，創(chuàng)始人無(wú)需承擔(dān)連帶責(zé)任，一旦宣布破產(chǎn)，只需按照注冊(cè)資金來(lái)賠付。
為了讓員工放心去銷售，很多長(zhǎng)租公寓給員工的工資都是日結(jié)。
他們甚至通過雇傭大批農(nóng)村年輕人進(jìn)入公司擔(dān)任股東、法人以及高管等，充當(dāng)“白手套”。
結(jié) 語(yǔ)：
在深圳小鷹找房總部的墻上貼著一張通知單，到10月16日，預(yù)約處理糾紛的號(hào)碼已經(jīng)排到800號(hào)。
但排號(hào)真的有用嗎？
這樣的場(chǎng)景，也曾經(jīng)發(fā)生在OFO身上，排號(hào)已經(jīng)超過了上千萬(wàn)，10億的押金，據(jù)說(shuō)要退上個(gè)三年又三年....
截至2020年9月7日，在黑貓投訴平臺(tái)，蛋殼公寓投訴量為 16222起，青客公寓投訴事件有4376起，自如為2618起。
這個(gè)打著“給在外打拼的年輕人一個(gè)溫暖的家”的產(chǎn)品，究竟留下了什么？
有人還在租期內(nèi)，卻被沒有收到租金的房東強(qiáng)制收房；有人退租后，還在還“租金貸”的錢；更多的人則在租住期間，遭遇了甲醛、中水問題……
再多說(shuō)一句，現(xiàn)在很多租房者找不到房東，因?yàn)榉繓|的房子都給長(zhǎng)租公寓收掉了。
而對(duì)于長(zhǎng)租公寓本身來(lái)說(shuō)，本來(lái)就是個(gè)燒錢的產(chǎn)品，前期靠著金融工具和租期差苦苦支撐，現(xiàn)如今連這兩個(gè)路子都要被堵死了，恐怕暴雷跑路只是時(shí)間問題。
但做產(chǎn)品，不能只靠毀三觀。
不尊重市場(chǎng)和行業(yè)規(guī)律，終歸要付出代價(jià)。
參考資料：棱鏡：《長(zhǎng)租公寓被“炸”醒》
投資界：《長(zhǎng)租公寓瘋狂自救：先對(duì)租客下手》
差評(píng)：《蛋殼現(xiàn)在已經(jīng)開始不給房東房租，趕租客搬家了》