樓市再現(xiàn)買房熱潮
低迷了三年的房地產(chǎn)市場,在“金九銀十”迎來了新一輪的買房熱潮。多重因素影響,最近樓市有點火爆,特別是一線城市,無論是新房交易還是二手房交易,都呈現(xiàn)了井噴之勢,量升價穩(wěn)。
在國家打出一系列房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”后,市場預(yù)期改變了,剛需開始紛紛入場,生怕錯過這波紅利,房價一旦企穩(wěn)回升,價格稍微一波動,買房就要損失幾十萬甚至上百萬。
在這樣的心理預(yù)期推動下,各大售樓處人潮涌動,成交量屢創(chuàng)新高,新房成交量同比大幅上漲。多地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象,某些黃金周售樓處,買房的人甚至比景區(qū)搶票的人還多。
在北京,某樓盤僅10月1日當(dāng)日就有10組客戶當(dāng)場成交;在深圳,2047批客戶搶192套房,1.5個小時售罄;在上海,64套均價在600萬元至900萬元之間的樓房,吸引了1300組訪客、超5000人來到售樓處現(xiàn)場詢價,開盤即售罄……
相比新房,二手房交易也非?;鸨??!≡诒本╂溂腋鱾€簽約中心,人頭攢動,房屋買賣簽約已經(jīng)需要排隊。一位中介興奮的說,9月底到現(xiàn)在的業(yè)績已經(jīng)趕上過去幾個月的業(yè)績,電話打到爆,經(jīng)常忙到?jīng)]時間吃飯,帶客戶看房日行一萬步都是常事。
據(jù)行業(yè)協(xié)會披露,10月1日~10月26日,北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)1.3萬套。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,10月總網(wǎng)簽量將突破1.7萬套,創(chuàng)下連續(xù)19個月新高;實際成交有望突破2.5萬套大關(guān),成為自2017年以來8年同期的最高水平。
一套房地產(chǎn)政策“組合拳”
不得不說,這一波樓市火爆行情,由一套房地產(chǎn)政策“組合拳”催生,可總結(jié)概括為四個取消、四個降低、兩個增加。
四個取消,就是充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán),各個城市因城施策,自主決策,一城一策,調(diào)整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購,取消限售,取消限價,取消普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。
9月底,北、上、廣、深四個一線城市已率先行動。9月29日,上海率先松綁非戶籍居民購買外環(huán)外住房社保要求從三年降為一年;之后廣州全面取消限購,成為一線城市中首個徹底退出限購的城市,稍晚深圳也發(fā)布新政優(yōu)化分區(qū)住房限購政策。9月30號,北京政策出臺,放寬了限購的條件。一線城市是全國的風(fēng)向標(biāo),帶動全國各線城市推出靈活的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
四個降低,就是降低了住房公積金貸款利率0.25個百分點;降低了首付比例,統(tǒng)一首套二套房貸最低首付比例到15%;降低存量貸款利率;降低賣舊買新?lián)Q購住房稅費負(fù)擔(dān)。通過落實這些已出臺的政策降低居民的購房成本,減輕還貸壓力,支持居民剛性和改善性住房需求。
預(yù)計存量房貸利率將平均下降0.5個百分點,總體上將能節(jié)省利息支出1500億元,匯集五千萬戶家庭,1.5億居民。兩個增加,第一是通過貨幣化安置的方式新增實施一百萬套城中村改造和維修房改造。第二個增加,是年底前將白名單項目的信貸規(guī)模增加到四萬億房地產(chǎn)項目。
貨幣化安置,一方面可以更好地滿足群眾自主選擇房型、地點等要求,一方面可以帶動存量房房銷售。而新增一百萬套城中村改造,可以消除安全隱患,改善居住環(huán)境,完善城市功能,并拉動房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
此外官方還表明,各地還可以結(jié)合城市更新改造,進(jìn)一步謀劃,選擇條件成熟的項目可以提前實施,只要前期工作做得好,還可以在一百萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度。
而增加白名單項目信貸規(guī)模則將緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金難題,為房屋建設(shè)交付提供保障。不得不說,白名單的擴(kuò)圍對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)至關(guān)重要。
而接下來,國家將圍繞嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量這個三方面來開展工作,推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。不難看出,國家房地產(chǎn)調(diào)控政策儲備還很充足,尚未用盡。
預(yù)期改變,剛需入場
以往的“金九銀十”更多的是開發(fā)商和地產(chǎn)中介搞活動,熱熱鬧鬧,這次是購房者沸騰了。筆者跟進(jìn)部分購房者和中介發(fā)現(xiàn),樓市真的火起來了。
工作兩年的小趙,最近在北京三環(huán)處買了一套小戶型二手房,總價不超過300萬。小趙說自己已經(jīng)觀望很久,因為一直租房子,成本也挺高,半年觀望下來,房價大多已經(jīng)跌了15%-20%左右,感覺已經(jīng)降到位了,考慮到最近政策這么密集,估計接下來房價要漲,于是小趙集全家之力,湊夠錢趕快下手。讓小趙比較開心的是,房子裝修幾乎達(dá)到拎包入住水平,家具家電賣方也都贈送了,買下房子搬進(jìn)去住直接省下裝修錢和每月大幾千的房租開銷。
而賣給小趙房子的魏女士則表示,自己已經(jīng)賣了兩套房子,除了這套小戶型,還賣掉了一套通州90平米的房子,最近剛剛買了600多萬的學(xué)區(qū)房,而賣給她房子的房東,則要買一套1000萬的大戶型來改善全家居住環(huán)境。
不難看出,這些都是剛性需求,小趙的出手購買,帶動了后面一連串的剛需交易,而這種現(xiàn)象十分普遍。賣小房的買大房,賣老房買新房,賣郊區(qū)房買市區(qū)房,賣非學(xué)區(qū)房買學(xué)區(qū)房。在追漲殺跌的心理因素影響下,這些剛需此前都被遏制,目前在政策鼓勵下,預(yù)期向好,得到集中釋放,這也帶動了樓市回暖。交易量的企穩(wěn)回升,必然帶動房價企穩(wěn)回升。
穩(wěn)預(yù)期與低門檻助力樓市止跌回暖
房地產(chǎn)具有一定的周期性,目前的中國樓市真的走出周期了嗎?長久支撐樓市止跌回暖的因素有哪些?在筆者看來,需要兩個核心條件:穩(wěn)預(yù)期和低門檻。
先來說低門檻。
過去三年房價回調(diào),一線城市房價相比歷史高點普遍下跌10%-20%,個別房價跌幅甚至達(dá)到30%。以一線城市北京為例,市區(qū)內(nèi)50平米左右的房子普遍跌去50多萬;100平米的房子,價格距離歷史高點跌去一百多萬;150平米以上的房子甚至跌去甚至200萬。之前就有很多業(yè)主抱怨,再跌首付就跌沒了。房價已經(jīng)回歸比較理性的空間,繼續(xù)下跌恐引起一系列社會問題和經(jīng)濟(jì)連鎖反應(yīng)。而國家的房地產(chǎn)一套組合拳也給購房者帶來諸多利好,降低購房、還貸、置換成本,可以說“低門檻”的條件已經(jīng)具備。
再來說穩(wěn)預(yù)期。
縱觀改革開放以來中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,每一次中國經(jīng)濟(jì)陷入困境,都是依靠政策推動,樓市點火,帶動整個經(jīng)濟(jì)活躍起來,最終走出困境。樓市作為中國經(jīng)濟(jì)的啟動器已經(jīng)是不爭的事實。這 20 多年間,中國樓市呈現(xiàn)出一個波浪式的上漲軌跡,其中包含了 4 次回調(diào)浪和 3 次主升浪。
1997年亞洲金融危機(jī),中國經(jīng)濟(jì)面臨內(nèi)外困境,國家正式取消福利分房政策,通過房改政策實施,帶動房地產(chǎn)銷售,為了活躍房地產(chǎn)市場,政府通過價格優(yōu)惠、贈送戶口等方式鼓勵購房。隨著政策利好不斷出臺,樓市開始火爆起來,房價也步入快速上漲通道。抓住這一機(jī)遇的人成為最早享受時代紅利的一批人。第一次主升浪持續(xù)了 7 年左右。
2008年美國次貸危機(jī)爆發(fā)引發(fā)國際金融危機(jī),中國房地產(chǎn)市場陷入困境。為應(yīng)對這一危機(jī),政府再次出臺了一系列利好政策,諸如貸款利息打7折等,鼓勵民眾購房。這輪主升浪持續(xù)了約 6 年。這一次,勇于購房的人實現(xiàn)了可觀的資產(chǎn)增值,有些人甚至實現(xiàn)了財務(wù)自由。
2014年,中國樓市進(jìn)入了第三次回調(diào)浪。為應(yīng)對去庫存去產(chǎn)能雙重挑戰(zhàn),政府在 2015 年再次推出利好政策,比如降低二套房首付比例等政策。從一線城市開始,第三輪主升浪逐步向二線乃至三四線城市蔓延,持續(xù)近 5 年。果斷入市的人大多數(shù)獲得了資產(chǎn)翻倍的豐厚回報。
2019年新冠疫情暴發(fā),導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)低迷,中國也遭遇外貿(mào)萎縮、中美博弈和內(nèi)部結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型困境,中國樓市再次進(jìn)入回調(diào)期,這一輪調(diào)整延續(xù)至今。
為應(yīng)對當(dāng)前形勢,政府本輪房地產(chǎn)系列“組合拳”比以往任何一次調(diào)控政策力度都要猛烈。一直持觀望心態(tài)的購房者也像是聽到了沖鋒的號角,紛紛出手才締造了目前的繁榮。
這一次,在調(diào)控政策出臺前,國際大環(huán)境也發(fā)生了劇烈的改變。美聯(lián)儲的降息,意味著中美匯率博弈初見分曉,美國想要通過匯率拉垮中國經(jīng)濟(jì)的妄想落空。不僅如此,中國在國慶前期還出臺了刺激股市和樓市的924新政,9月25日,中國一枚洲際彈道導(dǎo)彈成功發(fā)射橫跨橫跨太平洋,這一系列動作,徹底逆轉(zhuǎn)了國際市場看衰中國資產(chǎn)的預(yù)期。美國政府出臺的各種限制政令都沒法阻止華爾街瘋狂買入人民幣資產(chǎn)。中國資產(chǎn)目前對于全球資本開始了虹吸效應(yīng),這也必然帶來中國房地產(chǎn)資產(chǎn)的新一輪上漲。
跌了四個月的中國股市也因此出現(xiàn)驚天大逆轉(zhuǎn),蜂擁下單買股票的股民使得交易所服務(wù)器宕機(jī),很多老股民都順利解套。雖然國慶后股市有所回調(diào),但是樓市高漲的勢頭卻延續(xù)下來。
“在系列政策的作用之下,經(jīng)過三年的調(diào)整,中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始筑底?!彼^信心比黃金還重要,官方發(fā)言人住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹的一句話,相當(dāng)于給尚在猶豫中的購房者,吃了一顆定心丸。
當(dāng)然,樓市持續(xù)的向好還要依賴于經(jīng)濟(jì)基本面。經(jīng)歷了若干年的債務(wù)風(fēng)險釋放、房價回調(diào)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、新舊動能切換、一帶一路建設(shè)和人民幣國際化,中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)擁有了比較健康的基本面,底蘊(yùn)還是不錯的。
雖然目前中國經(jīng)濟(jì)正在遭遇歐美陣容的聯(lián)合絞殺,這也恰恰說明,我們已經(jīng)成為他們難以忽視的對手,在國際經(jīng)濟(jì)各個領(lǐng)域中國都在與強(qiáng)者掰手腕,中國經(jīng)濟(jì)崛起之路雖然充滿挑戰(zhàn),卻勢不可擋。國人對未來中國經(jīng)濟(jì)的充足信心,才是中國樓市走出低迷的真正支撐。(文/ 知頓 北溟)