2020年上半年，一部電視劇《安家》熱播，引發(fā)了許多人的共鳴。對于大多數(shù)中國人來說，“買房安家”都是人生中的一件大事。
如今，一家憑借幫助人們“安家”的平臺貝殼找房登陸了紐交所。北京時間8月13日晚九點半，美股迎來了中國“居住服務(wù)平臺第一股”貝殼找房，股票代碼“BEKE”。高盛、摩根士丹利、華興資本等擔任貝殼IPO的承銷商。
根據(jù)招股書，2018年、2019年，貝殼營業(yè)收入分別為286億元（人民幣，下同）、460億元，營業(yè)收入增長60.6%。2020年上半年，即使在第一季度疫情的影響下，貝殼找房最終仍實現(xiàn)收入272.6億元，相比上年同期的196.1億元增長39%，凈利潤為16.1億元，相比上年同期的5.6億元增長188.6%。
居住服務(wù)賽道雖然規(guī)模上萬億，但至今尚未出現(xiàn)過與賽道體量相匹配的上市公司。因此貝殼找房此次IPO被看作是中國“居住服務(wù)平臺第一股”。它為何能得到市場的認可，又是用什么樣的商業(yè)模式幫助人們“安家”的？
三大業(yè)務(wù)支撐平臺
貝殼找房品牌誕生于2018年4月23日，脫胎于房地產(chǎn)中介企業(yè)鏈家，左暉為創(chuàng)始人兼董事長，彭永東任CEO。
根據(jù)貝殼提交的F-1/A文件顯示，貝殼找房2020年上半年達成了1.33萬億元的平臺成交總額（GTV，Gross Transaction Value），相比上年同期的8900億元增長49.4%。2019年全年，貝殼GTV達到2.13萬億元。從GTV來看，貝殼已成為中國最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺，以及繼阿里巴巴之后的中國第二大商業(yè)平臺。
(圖片來源：貝殼找房招股書)
截至2020年6月30日，貝殼平臺進駐了全國103個城市，連接了265個新經(jīng)紀品牌的超過45.6萬經(jīng)紀人和4.2萬家經(jīng)紀門店。
作為一家平臺，貝殼找房的主營業(yè)務(wù)都有哪些？
從招股書來看,貝殼的營業(yè)收入由三部分組成，分別為存量房交易服務(wù)、新房交易以及其他新興服務(wù)。
(圖片來源：貝殼找房招股書)
在存量房交易服務(wù)板塊又分成了三類收入：
1、自營鏈家品牌的二手房買賣和租房的交易傭金；
2、在貝殼平臺交易的傭金手續(xù)費，以及加盟品牌的加盟管理費；
3、貝殼平臺的其他增值服務(wù)，如：過戶費、現(xiàn)場核查、招聘、培訓等服務(wù)；
在新房板塊一般是向開發(fā)商收取費用，然后貝殼給中介公司和中介代理分傭；其他新興服務(wù)就是提供與房子或家庭有關(guān)的服務(wù)，比如金融相關(guān)服務(wù)、裝修等；
根據(jù)招股書財報,貝殼二手房交易業(yè)務(wù)在2017-2019年的營收為184.6億元、201.5億元和245.7億元,分別較前一年增長9.15%和21.94%。
與此同時,分析貝殼IPO財報還發(fā)現(xiàn),新房交易服務(wù)在整體營收中也占據(jù)著主導地位,且呈逐漸增長趨勢。貝殼IPO招股書顯示,該部分2017-2019年的營收為64.2億元、74.7億元和202.7億元,分別較前一年增長26.36%和171.35%。
從邊際貢獻看，2020年上半年，貝殼找房存量房交易的邊際貢獻48.5億元，與上年同期基本持平；新房交易邊際貢獻35億元，比上年同期的20.1億元增長74.1%。
強大的平臺擴展能力讓貝殼在其他新興業(yè)務(wù)板塊也貢獻佳績。招股書顯示，其他新興業(yè)務(wù)邊際貢獻6.2億元，比上年同期的4.0億元增長55%。可以看出存量房交易仍是貝殼基本盤，同時新房和其他新興業(yè)務(wù)的貢獻不斷增加。
崛起的“雙網(wǎng)雙核”平臺
灼識行業(yè)咨詢有限公司（以下均簡稱為“CIC”）報告稱，貝殼已經(jīng)成功搭建了中國唯一規(guī)?；木€上線下房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺。通過“數(shù)據(jù)與技術(shù)驅(qū)動的線上運營網(wǎng)絡(luò)”和“以社區(qū)為中心的線下門店網(wǎng)絡(luò)”兩張網(wǎng)，貝殼建設(shè)并完善了行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。
為什么要采取“線上”+“線下”的雙網(wǎng)模式？
中國的房產(chǎn)交易服務(wù)市場廣闊，但由于基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，從業(yè)者與消費者的體驗、效率始終難以有效提高。
貝殼開創(chuàng)性地構(gòu)建了ACN（經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)），重新定義服務(wù)者間的關(guān)系，并通過構(gòu)建數(shù)字化運營的線上一張網(wǎng)和以社區(qū)為中心的線下一張網(wǎng)，以平臺級優(yōu)勢促進數(shù)據(jù)、交易流程和服務(wù)品質(zhì)的數(shù)字化、標準化，進而形成了嶄新的商業(yè)模型。
“線上網(wǎng)絡(luò)”的優(yōu)勢是能大幅提升線下作業(yè)的效率與品質(zhì)，“線下網(wǎng)絡(luò)”則可以幫助業(yè)主、客戶與貝殼產(chǎn)生更多的交互與連接，沉淀行為數(shù)據(jù)。二者互相反哺，形成生態(tài)正循環(huán)。
(圖片來源：貝殼找房招股書)
作為貝殼找房平臺底層操作系統(tǒng)，ACN可以連接不同品牌、經(jīng)紀人，讓經(jīng)紀人能夠以不同角色參與到一筆交易中，然后按貢獻率進行傭金分成，這樣不僅能夠促進精細分工、提高資源利用效率，還能降低內(nèi)部惡性競爭、拆除信息孤島之間的圍墻、推動良性競合。
招股書披露，ACN對于房產(chǎn)交易行業(yè)作業(yè)效率提升顯著：2019年，貝殼平臺上超過70%的存量房交易都是通過ACN跨店合作完成的。以2019年店均存量房GTV計，貝殼的效率已達到行業(yè)平均水平的1.6倍，貝殼平臺連接門店的店均GTV也由2018年下半年的1090萬元，增長至2019年下半年的2030萬元，增幅高達86.2%。
由此，在“雙網(wǎng)”模式的基礎(chǔ)上，貝殼找房實現(xiàn)了“雙核”效應(yīng)——ACN作為底層基礎(chǔ)設(shè)施的核心支撐，可以實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)；平臺生態(tài)和業(yè)務(wù)的多元化疊加，能夠驅(qū)動更多增長領(lǐng)域，實現(xiàn)平臺效應(yīng)。
對于ACN網(wǎng)絡(luò)，紅杉資本中國基金合伙人劉星此前曾評價說：“貝殼的ACN是一個即使在全球范圍內(nèi)都非常具有領(lǐng)先性的創(chuàng)新，ACN的實現(xiàn)充分應(yīng)用了移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、VR等先進的技術(shù)工具，而其底層邏輯是對生產(chǎn)關(guān)系的重構(gòu)和優(yōu)化，是對服務(wù)者專業(yè)化的推動和引領(lǐng)?！?/p>
顛覆“簡單粗暴”的買房流程
在二手房交易板塊，貝殼的一大亮點就是其一直堅持在全渠道推行的“真房源”。
這是因為貝殼收取的是交易傭金，而非廣告位的競價費。也就是說，一套房子只有賣出去了，貝殼才收錢，這就使得貝殼的動力在于促進買家和賣家之間快速成交，自然也就會篩選掉虛假的房源信息。
貝殼找房的這種商業(yè)模式之所以能得到市場認可，是因為近年來，隨著住房短缺時代的結(jié)束，越來越多的家庭開始追求居住品質(zhì)的改善，這也帶來了新的市場需求。
比如客戶需要享受個性化的居住空間，告別千篇一律；渴望高質(zhì)量居住體驗，如優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)、小區(qū)環(huán)境、家裝定制方案、標準化清潔等；需要房屋能夠作為流行性比較強的資產(chǎn)在市場上有效流通，以實現(xiàn)價值交換并滿足需求；需要更好地管理自己的住房資產(chǎn)并實現(xiàn)其增值保值等等。
買房子已經(jīng)不再“簡單粗暴”，客戶需要更精細化的服務(wù)和體驗。
為了給消費者帶來更好的服務(wù)和體驗，貝殼找房通過其平臺上積累的大量數(shù)據(jù)，利用技術(shù)的手段更深入一步：基于2.26億套收錄的房屋數(shù)量，貝殼可以用VR看房+AI講房的方式幫助客戶迅速找到契合其需求的房源。
在VR技術(shù)應(yīng)用方面，客戶通過實時互動的沉浸式體驗，大大提高決策效率，最大程度地減少了實地看房的成本。招股書顯示，2019年貝殼完成VR線上瀏覽量4.2億次，客戶VR看房總時長2300萬小時，2020年第二季度，平臺每天平均約有15.9萬次VR帶看。
“我們對數(shù)字化力量在房產(chǎn)交易中能發(fā)揮的作用有個不斷加深認識的過程。在投資貝殼之前，我們看到鏈家作為一家行業(yè)領(lǐng)先的房產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)大量應(yīng)用了信息科技和系統(tǒng)來提高其內(nèi)部運營的效率和效果，對此也非常欣賞。”劉星說，“當我們看到貝殼的成立時，我們認為這是個更加優(yōu)秀的模式，具有明顯的平臺特征，是建立在鏈家十幾年厚積薄發(fā)的深度積累之上的升級。貝殼是第一家真正實現(xiàn)了用數(shù)字化力量去重塑房產(chǎn)交易這樣高度復雜且依賴重度服務(wù)的行業(yè)，而房產(chǎn)交易及相關(guān)的居住服務(wù)是巨大的產(chǎn)業(yè)，從投資角度這就非常具有吸引力。”
貝殼找房在招股書中提到，此次IPO資金約30%用于研發(fā)，繼續(xù)投資于平臺功能和基礎(chǔ)設(shè)施技術(shù)，包括大數(shù)據(jù)、人工智能和虛擬現(xiàn)實；30%用于擴展新房交易服務(wù)；25%用于服務(wù)多樣化和業(yè)務(wù)拓展到新的地理區(qū)域；剩余資本可能用于營運資金需求和潛在的戰(zhàn)略投資和收購。
相信在可預(yù)見的未來，貝殼找房的這種商業(yè)模式不僅能順應(yīng)房地產(chǎn)從制造向服務(wù)轉(zhuǎn)型的市場大勢，也符合很多用戶追求居住品質(zhì)改善的剛性需求，這成為貝殼找房快速崛起的前提。