在重慶地標(biāo)江北觀音橋還沒有成名的時(shí)候，這里最讓人羨慕的街區(qū)是龍湖星悅薈，西鄰觀音橋商圈，東接江北嘴CBD，隔江遙望解放碑，坐擁地利以及居住品質(zhì)優(yōu)勢，開盤十年的龍湖星悅薈，依然是當(dāng)?shù)胤績r(jià)的天花板。
起家于重慶的龍湖集團(tuán)，即便早已將總部遷到北京，龍湖天街在全國各大城市拔地而起，但論及影響力，尤以西南地區(qū)為最，甚至能夠改變城市的商圈格局。觀音橋的龍湖重慶北城天街，憑一己之力成為重慶年輕人夜生活的起始點(diǎn)。
而締造這個(gè)市值超過800億港元地產(chǎn)集團(tuán)的創(chuàng)始人吳亞軍，卻在近期對外宣布退休，年齡還不到60歲的她，將公司的管理權(quán)交接給內(nèi)部培養(yǎng)起來的職業(yè)經(jīng)理人陳序平。
隨之而來的，是龍湖集團(tuán)港股股價(jià)跳水，盤中甚至出現(xiàn)暴跌。有意思的是，龍湖接班人陳旭平關(guān)心者寥寥，圈內(nèi)圈外反而在探聽龍湖是不是要出問題了，吳亞軍難道準(zhǔn)備跑路了......
近年來地產(chǎn)大佬們隱退后，公司能否平穩(wěn)過渡，一直都是外界關(guān)心的問題。雖然吳亞軍對外發(fā)聲表示，退休這件事不是臨時(shí)起意，而是醞釀三年的結(jié)果，但在這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型和轉(zhuǎn)折的時(shí)候，龍湖集團(tuán)重大人事變動(dòng)，自然會(huì)引起外界的廣泛關(guān)注。
吳亞軍交棒，用了三年時(shí)間
作為中國TOP前10的地產(chǎn)公司，龍湖集團(tuán)能夠從多如牛毛的地方房企中殺出重圍，吳亞軍起到了至關(guān)重要的作用。
在上世紀(jì)90年代初，中國掀起房地產(chǎn)開發(fā)的浪潮，那是一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)“英雄輩出”的時(shí)代，王石、孫宏斌、潘石屹、許家印等，都在那時(shí)踏出建立自己商業(yè)帝國的第一步。
商業(yè)嗅覺敏銳的吳亞軍，在1993年創(chuàng)建了龍湖地產(chǎn)，從重慶政府的“小康住宅科技示范區(qū)”項(xiàng)目起家，開發(fā)了封閉式花園小區(qū)“龍湖花園南苑”，也由此確立了龍湖中高端的市場定位。
2000年，作為龍湖集團(tuán)董事長的吳亞軍親自拍板，拿下重慶觀音橋的一片爛尾房，建設(shè)龍湖第一個(gè)天街項(xiàng)目?，F(xiàn)如今，龍湖天街已經(jīng)成為龍湖集團(tuán)的標(biāo)志之一，而觀音橋的龍湖重慶北城天街，號稱每平方米都能擠出錢來。
彪悍、執(zhí)行力強(qiáng)、做事雷厲風(fēng)行，這是不少龍湖人對于吳亞軍的評價(jià)，這非常符合人們對于重慶妹子潑辣性格的印象。
2005年，吳亞軍帶領(lǐng)龍湖集團(tuán)成為重慶乃至整個(gè)西南地區(qū)首家銷售額突破20億元的房企，排名重慶本土房企第一，隨即加速全國化進(jìn)程。
僅僅兩年時(shí)間，龍湖集團(tuán)銷售額突破100億元，躋身全國一線房企的行列，并于2009年11月底在香港成功上市。2017年，龍湖集團(tuán)突破千億銷售規(guī)模，吳亞軍也從重慶女首富，變成了中國女首富。
一路走來，龍湖集團(tuán)也形成了自己的風(fēng)格，那就是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，吳亞軍樹立了龍湖高端產(chǎn)品和服務(wù)的定位，龍湖天街的成功，讓龍湖成功搶占眾多城市地標(biāo)建筑或核心商業(yè)區(qū)。
但吳亞軍并不膨脹，在房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂拿地的時(shí)期，甚至有房企將高端商業(yè)地產(chǎn)開到縣城，而龍湖集團(tuán)依然理性的選擇高價(jià)值地塊，并且頂住增長壓力布局了商業(yè)、長租公寓等持有型多元化業(yè)務(wù)。
從房地產(chǎn)三道紅線“剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1倍”來看，龍湖集團(tuán)今年上半年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率68%，凈負(fù)債率55.3%，現(xiàn)金短債比為3.09倍。
吳亞軍憑借審慎的態(tài)度對待財(cái)務(wù)杠桿，保持綠檔、保持投資評級，一躍成為民營房企中，最穩(wěn)定的中堅(jiān)力量之一。
但對于黃金一代的房企大佬們來說，從意氣風(fēng)發(fā)的拿地、豪氣沖天的標(biāo)王，到如今謹(jǐn)小慎微的投標(biāo)、低聲下氣的籌錢，過去大秤分金銀、大碗喝酒肉的日子一去不返，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期變換，風(fēng)云人物也不得不面對世態(tài)炎涼，瑟瑟秋風(fēng)。
吳亞軍準(zhǔn)備退休了，畢竟時(shí)代的潮頭她不曾缺席，而且超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)多年，心力憔悴，根據(jù)多渠道的內(nèi)容顯示，吳亞軍患有糖尿病和甲狀腺等疾病，近年來還出現(xiàn)了心臟問題。
吳亞軍自述，一次閨蜜陪她去醫(yī)院看病，當(dāng)拿到結(jié)果后，閨蜜說：“如果再這樣下去，你就無法看到自己孩子事業(yè)有成的那一天了。”正是這次觸動(dòng)，讓吳亞軍下定了退居二線的決心。
然而到了吳亞軍的位置，并不是想退休，就能夠輕松退下來的。為了實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡，吳亞軍一方面將股份通過信托方式轉(zhuǎn)給了女兒，逐漸將公司的所有權(quán)、受益權(quán)和經(jīng)營權(quán)進(jìn)行分離，另一方面從內(nèi)部尋找合適的職業(yè)經(jīng)理人接班。
這個(gè)過渡期，吳亞軍足足醞釀了三年時(shí)間，也正是在這期間，80后的陳序平火速升遷，業(yè)內(nèi)也開始流傳出他要接班吳亞軍的消息。
內(nèi)部走出來的“仕官生”
吳亞軍曾表示，“已經(jīng)觀察陳序平近十年，尤其最近七八年，我跟他的個(gè)人交流非常多，一路看著他走來。”
作為龍湖第四屆仕官生的陳序平，是龍湖集團(tuán)自己培養(yǎng)起來的骨干力量。龍湖仕官生計(jì)劃是從2004年啟動(dòng)的內(nèi)部造血機(jī)制，意在從一流高校中吸納優(yōu)秀畢業(yè)生或社會(huì)招聘，培養(yǎng)中高層管理人才，這也是國內(nèi)大型民企普遍采用的一種人才培養(yǎng)制度。
據(jù)龍湖集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)顯示，仕官生招聘項(xiàng)目已為公司培養(yǎng)出近200名中層管理者，仕官生在高管團(tuán)隊(duì)占比也達(dá)到20%。
這種制度不僅為企業(yè)培養(yǎng)人才梯隊(duì)，也使不少企業(yè)一改家族化的集權(quán)式領(lǐng)導(dǎo)，由職業(yè)經(jīng)理人來管理公司。
如美的集團(tuán)創(chuàng)始人何享健培養(yǎng)了接班人方洪波，他憑借在美的集團(tuán)二十年的經(jīng)驗(yàn)積累，通過內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)、管理體系和文化變革，讓美的集團(tuán)轉(zhuǎn)虧為盈。吳亞軍在接受媒體采訪時(shí)，也曾大加稱贊美的集團(tuán)的交接班模式，并且親自向何享健“取經(jīng)”。
在龍湖地產(chǎn)已經(jīng)干了十多年的陳序平，有著與方洪波相似的經(jīng)歷。從履歷來看，陳序平2008年從清華大學(xué)碩士畢業(yè)后，就加入了龍湖仕官生計(jì)劃，歷任工程師、工程經(jīng)理、項(xiàng)目總、投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人等職位，于2016年底出任龍湖成都公司總經(jīng)理，進(jìn)入龍湖的中高層行列。
接下來便是陳序平人生精彩的“三級跳”：2021年7月被任命為龍湖集團(tuán)COO和地產(chǎn)航道總經(jīng)理；2022年2月底，接替56歲的邵明曉，成為龍湖集團(tuán)CEO；10月底，剛過完40歲生日的陳序平，以董事長兼CEO身份掌舵龍湖集團(tuán)。
吳亞軍不僅持續(xù)關(guān)注陳序平十幾年，認(rèn)為他在投入度、對龍湖集團(tuán)的忠誠度和商業(yè)思路上是一個(gè)可造之才，更敢于放權(quán)給他。
去年開始，陳序平已經(jīng)在龍湖集團(tuán)總體整頓公司的組織狀況以及執(zhí)掌整個(gè)大的盤面，今年8月的龍湖地產(chǎn)業(yè)績會(huì)上，吳亞軍表示，陳序平在過去近半年CEO職位上的工作，表現(xiàn)超出她的預(yù)期。
作為龍湖從校招“仕官生”中培養(yǎng)出來的佼佼者，陳序平完美繼承了龍湖“穩(wěn)”的基因。在升職為成都龍湖總經(jīng)理后，陳序平用接下來的四年時(shí)間，將成都龍湖打造成集團(tuán)“多航道協(xié)同”戰(zhàn)略落地的樣本，成都龍湖開發(fā)銷售額也從2016年的53億元增至2020年的180億元。
正是這份對龍湖集團(tuán)戰(zhàn)略的實(shí)踐，讓陳序平頗得吳亞軍的青睞。因?yàn)閷τ诖藭r(shí)的龍湖集團(tuán)，乃至于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，需要的不是銳意進(jìn)取的地產(chǎn)大佬，而是能夠守成并穩(wěn)健前行的可靠的人。
去年龍湖集團(tuán)進(jìn)一步明確了“城市聚焦”和“航道聚焦”戰(zhàn)略。龍湖集團(tuán)從一、二線68個(gè)投資城市，進(jìn)一步聚焦到20個(gè)重點(diǎn)城市、14個(gè)機(jī)會(huì)城市，形成住宅、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等多賽道協(xié)同的布局。
早在房地產(chǎn)市場巔峰時(shí)期，吳亞軍就制定嚴(yán)格戰(zhàn)略，規(guī)模主動(dòng)降速，堅(jiān)守財(cái)務(wù)紀(jì)律，并努力拓展住宅開發(fā)之外的航道業(yè)務(wù)，這使龍湖集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)下行過程中，保持了業(yè)務(wù)的穩(wěn)健。
“去地產(chǎn)化”是吳亞軍留給陳序平更為長遠(yuǎn)的目標(biāo)。陳序平透露，未來五年，龍湖集團(tuán)的目標(biāo)是商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營造等，四個(gè)經(jīng)營性航道的利潤占比要過半，收入占比達(dá)到集團(tuán)三成。
陳序平認(rèn)為，“到那個(gè)時(shí)候，應(yīng)該說龍湖集團(tuán)就完成了去地產(chǎn)化?！?/p>
壓力：穩(wěn)住業(yè)績和投資者信心
為了讓交班顯得更加有信心，也是看準(zhǔn)了“抄底”的機(jī)會(huì)，從今年九月開始，龍湖集團(tuán)積極拿地，在北京、上海、合肥和成都等高能級城市新獲取了十個(gè)項(xiàng)目，總金額108億元。
中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年前9月，龍湖權(quán)益拿地金額排名房企第13位，也是為數(shù)不多仍在拿地的民營房企。
吳亞軍此時(shí)交給陳序平的龍湖集團(tuán)，銷售額回正、年內(nèi)到期債務(wù)已還清，還有不少龍湖集團(tuán)老人輔佐，被吳亞軍認(rèn)為是“一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)”。
但此時(shí)房地產(chǎn)市場整體環(huán)境依然嚴(yán)峻，龍湖地產(chǎn)才剛剛解決了一場做空危機(jī)，對于接班人陳序平來說，遠(yuǎn)沒有看上去的那般風(fēng)光。
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，棘手的問題早已從獲得優(yōu)質(zhì)土地資源，變?yōu)槿绾谓鉀Q銷售的持續(xù)低迷狀態(tài)，這也是對房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流產(chǎn)生沖擊的最大原因。
從數(shù)據(jù)來看，2019年至2022年上半年，龍湖集團(tuán)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額從342.76億元減至42.23億元。與之對應(yīng)是銷售額的下滑，盡管龍湖集團(tuán)近期公布，第三季度合約銷售額同比增長0.8%至598億元，但今年前9月，龍湖集團(tuán)合約銷售額僅為1455億元，同比下滑28%。
而陳序平在今年年初公布的龍湖集團(tuán)2022年全口徑銷售目標(biāo)，是3000億元。
除了銷售低迷，經(jīng)營對現(xiàn)金流的消耗也在加劇，龍湖集團(tuán)也遭遇了毛利的下降，今年上半年財(cái)報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)毛利率為21.3%，同比下降6.4個(gè)百分點(diǎn)。
這并非龍湖一家的難題，而是整個(gè)房地產(chǎn)市場景氣度的問題。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.0%；商品房銷售同比下降26.3%。
而更讓投資者擔(dān)憂的，是龍湖集團(tuán)的總負(fù)債呈現(xiàn)上升趨勢。2019-2022年上半年，龍湖集團(tuán)負(fù)債從4855.67億元增至6632.81億元。雖然這些負(fù)債主要是流動(dòng)負(fù)債，但應(yīng)付賬款及票據(jù)仍有近千億元。
今年8月，龍湖集團(tuán)突遇一波商票逾期傳言，更有瑞銀發(fā)布評級報(bào)告稱，碧桂園、萬科、龍湖和旭輝四家房企在上半年消耗了手頭的現(xiàn)金，產(chǎn)生了負(fù)的自由現(xiàn)金流，導(dǎo)致龍湖集團(tuán)迎來了一場資本市場的做空危機(jī)。
此后龍湖集團(tuán)用詳細(xì)的數(shù)據(jù)，破解了商票逾期的謠傳，吳亞軍更是帶領(lǐng)管理層出席溝通會(huì)，表態(tài)企業(yè)沒有出現(xiàn)任何狀況，并且公布了以股代息的分紅方式。這場危機(jī)也導(dǎo)致吳亞軍的退休計(jì)劃，延后至如今才得以完成。
即便是民營房企中業(yè)績穩(wěn)健的佼佼者，對投資人仍不敢掉以輕心。數(shù)據(jù)顯示，與年初相比，此時(shí)龍湖集團(tuán)的股價(jià)跌幅，已經(jīng)超過20%。
尾聲
相比煊赫一時(shí)的融創(chuàng)中國、世茂、陽光城和富力等房地產(chǎn)開發(fā)商，龍湖集團(tuán)顯然是成功的，在吳亞軍的掌舵下，龍湖集團(tuán)成功躋身中國房產(chǎn)TOP10，并且牢牢站穩(wěn)腳跟。
擁有民企房企中最佳信用評級，三道紅線均保持綠檔，并持續(xù)在公開市場投資拿地，吳亞軍為陳序平留下的，是讓地產(chǎn)同行們妒慕的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但龍湖集團(tuán)也面臨增長壓力和行業(yè)環(huán)境下行的不確定性，而且投資者更加的敏感，審視陳序平如何帶領(lǐng)龍湖集團(tuán)穿越地產(chǎn)的“冰河期”。
好在， 吳亞軍此后仍將擔(dān)任龍湖集團(tuán)“戰(zhàn)略發(fā)展顧問”一職，為龍湖的發(fā)展方向繼續(xù)把關(guān)。但為了不引起市場猜疑，她也表示，將主要從兩方面關(guān)注公司發(fā)展，包括對龍湖商業(yè)模式提出建議，以及公司怎么尋求新的利潤增長點(diǎn)、怎么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等。