父?jìng)舆€這句話，現(xiàn)在已經(jīng)沒多少人相信了。
前段時(shí)間，有個(gè)娛樂圈“富二代”人設(shè)崩了。本來呢，這個(gè)穿奢侈品、住別墅、連風(fēng)箏都只買LV的周震南是被粉絲追捧的對(duì)象，十幾萬的吉他再配上幾十萬的金勞，怎么看都是一個(gè)耀眼的年輕富少。
不過很快就有眼尖的網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)，小周的父親其實(shí)是個(gè)背了294條限制消費(fèi)令的“老賴”，除了12.3億的天量債務(wù)，老周還折騰了些爛尾樓，什么墻壁脫落、糞水外溢啊，甚至連房產(chǎn)證都沒辦下來。
老賴欠錢不還、蓋房不管，老賴的家人卻能過上奢靡的生活，這實(shí)在是有點(diǎn)說不過去。不過相比那些掏空了一輩子積蓄卻沒房可住的可憐人，這些拿不到房產(chǎn)證的房主們已經(jīng)算是很幸運(yùn)了。
在爛尾7年的昆明幸福城里，業(yè)主們不僅要面對(duì)流浪狗群的圍攻，還得克服停水停電的難關(guān)，一度要靠雨水洗臉、劈柴做飯。好不容易盼來了資金入場(chǎng)、重新開建的消息，前幾天工程又停了。
幾乎就在同一時(shí)間，大連君臨天下的業(yè)主們也過上了堪比原始人類的生活。
在交齊了首付的8年之后，彈盡糧絕的房主們不得不搬進(jìn)了停水停電還沒電梯的毛坯房里，餓了用柴火燒飯、渴了從遠(yuǎn)處擔(dān)水，盡管開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)，可每個(gè)月的貸款仍然是一分都不能少還。
再往東北方向看，哈爾濱也有這么一個(gè)“爛尾小區(qū)”。
因?yàn)榉孔右恢睕]能驗(yàn)收，小區(qū)里沒水沒電也沒供暖，黑龍江的冬天可不是鬧著玩的，隨隨便便就是零下幾十度的低溫，逼得大伙不得不支起爐子自救。
這樣的糟心事，連首都北京都避免不了。距離交房時(shí)間還剩不到8個(gè)月的時(shí)間，北京泰禾麗景家園的不少項(xiàng)目才剛剛挖出來一個(gè)基坑，儼然是在爛尾的道路上越走越遠(yuǎn)了。
站在連綿一片的爛尾樓面前，甭管你是攢了一輩子首付的縣城家庭，還是賣掉二環(huán)老房子的北京中產(chǎn)，無論你的前半生有多么輝煌和精彩，下場(chǎng)那都是一樣的凄涼。
究其根本，這些悲劇其實(shí)跟自香港學(xué)來的“預(yù)售制”脫不開關(guān)系。
在上世紀(jì)五十年代的時(shí)候，偏安一隅的香港迎來了戰(zhàn)后的人口爆炸。一邊是旺盛的住宅需求，一邊是有限的房屋供應(yīng)，不少人都意識(shí)到房地產(chǎn)是一塊即將崛起的大風(fēng)口。
盡管買地建樓需要很高的成本，但這難不倒腦子靈光的港商，當(dāng)時(shí)剛剛買下了一塊地皮的霍英東就想出來了一個(gè)好辦法——
在動(dòng)工之前，他印了不少樓書，向市民們推介自己“賣樓花”的獨(dú)特方案：“第一期先交總樓價(jià)50%的訂金，第二期落妥二樓樓面交10%，以此類推，直到最后一期余款10%于領(lǐng)到入伙紙時(shí)清繳?！?/strong>
地產(chǎn)商用預(yù)付款建房，不僅資金回籠快、而且風(fēng)險(xiǎn)很小，在房?jī)r(jià)飆漲的年代里幾乎算是穩(wěn)賺不賠；而原本拿不出全款的普通市民，也通過分期付款有了買房的希望。
這算是一個(gè)跨時(shí)代的發(fā)明了，一下子解決了困擾供需雙方的共同難題。
僅僅用了一年，初入地產(chǎn)市場(chǎng)的霍英東就凈賺1000萬，一躍成為香港最大的華資地產(chǎn)商之一。當(dāng)時(shí)的情景有多瘋狂呢？用霍老自己的話講：沒用什么本錢、就賺那么多錢，收錢收到自己都害怕。
受到“賣樓花”的啟發(fā)，不少港商紛紛效仿、甚至還有不少推陳出新的升級(jí)手段。
比如香港華懋的王德輝，這位命運(yùn)多舛的地產(chǎn)商是預(yù)售思路的集大成者。如果說霍英東的樓花還帶點(diǎn)傳統(tǒng)的約定俗成，那么王老板推出的“按揭分期付款制度”則真正玩出了現(xiàn)在金融游戲的精髓。
等到了上世紀(jì)九十年代，“公攤面積”又在李超人的手底下發(fā)揚(yáng)光大——70平米的房子收100平的錢，利潤(rùn)憑空就多出來一大截，看到有利可圖，全港的地產(chǎn)商們自然是紛紛效仿。
在預(yù)售、按揭、公攤面積這三大發(fā)明的加持之下，本就如火如荼的香港房地產(chǎn)如烈火烹油、杠桿加滿，很快就一路絕塵了。
雖然在香港毀譽(yù)參半，但彼時(shí)還算樸素的預(yù)售制度也幫內(nèi)地度過了房不夠住的難關(guān)。
在43年前，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有3.6平方米，城里人祖孫幾代人擠在一起是很普遍的現(xiàn)象。為了解決幾位學(xué)者的住房，當(dāng)時(shí)社科院院長(zhǎng)胡喬木都得親自給領(lǐng)導(dǎo)寫信，住房緊張可見一斑。
當(dāng)時(shí)國(guó)防、工業(yè)、科研、教育等等都是急需用錢的地方，能留給各地建房的錢實(shí)在不多，思來想去，只能發(fā)動(dòng)市場(chǎng)的力量。
為了解決這個(gè)問題，領(lǐng)導(dǎo)們是下過很大決心的。
1979年，總設(shè)計(jì)師頂著巨大壓力確立了一個(gè)原則：房子是可以賣的。除此之外，內(nèi)地也采納了霍英東的一些建議，開了“私建公助、分期付款”的口子，第一個(gè)試驗(yàn)點(diǎn)就在深圳。
1980年元旦，時(shí)任深圳房管局副局長(zhǎng)的駱錦星跟香港商人劉天簽了合同，商定利潤(rùn)按深圳八點(diǎn)五、港商一點(diǎn)五分成。他們要開發(fā)新中國(guó)第一個(gè)商品房小區(qū)——東湖麗苑。
以小搏大，這也是港商的老本行了。
那邊樓還沒動(dòng)工，劉天已經(jīng)拿著圖紙?jiān)谙愀廴抠u掉了，均價(jià)每平米2370元。房子還在圖紙上，建房所需的全部資金就已到位，來自香港的“賣樓花”給內(nèi)地來了一次降維打擊。
等到了1994年《城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)之后，關(guān)于預(yù)售制的各種細(xì)則有了法規(guī)層面的明文規(guī)定，這根來自香港的杠桿才真真顯露出自己的威力——
既可以低成本使用銀行資金、無息占用購(gòu)房款及承建商的墊款，最后還能把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行和購(gòu)房者，怎么看怎么都是一本萬利。
也正是在那段中國(guó)人民鼓足干勁追趕世界的日子里，地產(chǎn)商們成了預(yù)售制的最大受益者。
如今那些呼風(fēng)喚雨的大地產(chǎn)商背后，幾乎都有過一段靠預(yù)售制空手套白狼、挖到第一桶金的“光輝歲月”，甚至連一些實(shí)力不濟(jì)的小地產(chǎn)商們也可以空手撬動(dòng)超級(jí)大盤。
曾經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士說過：房地產(chǎn)行業(yè)的秘密有兩個(gè)，一是杠桿，一是土地增值，其他的只是正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)——而預(yù)售制度就是房企的杠桿。
不過隨著樓市進(jìn)入成熟期，這也帶來了一些弊端。
比如逾期交房、質(zhì)量參差不齊、無法保障購(gòu)房者利益等等，這其中最可怕的，就是樓市收緊、資金鏈斷裂之下的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。在史無前例的調(diào)控周期下，屬于地產(chǎn)商的好日子一去不復(fù)返了。
● 一邊是持續(xù)高壓的調(diào)控政策：
光是在2019年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)就有620次之多。
● 一邊是不斷收緊的融資渠道：
從2019年下半年開始，信托、信貸和債券這三大房企的傳統(tǒng)“印鈔機(jī)”就被收走了。光靠自己出錢，沒幾家能拍得起動(dòng)輒十幾億的地皮，收的那點(diǎn)預(yù)售款都不夠看的，一旦借不到錢可就要命了。
等到了今年，橫空出世的“三道紅線”更是給蠢蠢欲動(dòng)的地產(chǎn)商加上了緊箍，在持續(xù)不斷的高壓之下，不少房企都扛不住了——光是在今年上半年，全國(guó)宣布破產(chǎn)的房企有228家。
房企破產(chǎn)了不要緊，還沒來得及交房的樓盤可就慘了。
針對(duì)這個(gè)問題，不少地方都出臺(tái)了補(bǔ)救措施。
一般情況下，各地的住建部門都會(huì)要求房企將全部預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；雖然可按進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。
不過在執(zhí)行的過程中，這些條條框框中還是有不少空子可鉆。
比如有的地方，房企會(huì)利用監(jiān)管一個(gè)月抽查一次賬戶的規(guī)則：每個(gè)月初將賬戶里的錢挪出來、月底還回去，這樣即便是遇到檢查，賬戶里的錢也總是在的；
再粗暴一點(diǎn)的，公司里的財(cái)務(wù)人員干脆自己刻蘿卜章，以求將監(jiān)管賬戶里的預(yù)售資金盡可能快、盡可能多的拿出來。
碰上這種情況，買房的人壓根就無能為力，只能祈禱房企的資金鏈健康，要是遇上資金鏈出了問題、瀕臨破產(chǎn)的開發(fā)商，那就只能眼睜睜看著自己的積蓄化為泡影，即便是那些看起來的成功人士，遇到這種情況也得抓瞎。
今年4月份的時(shí)候，不少泰禾的業(yè)主們才發(fā)現(xiàn)自己花了一千多萬買來的房子可能要爛尾了。
為了自救，這些出身于金融、影視、醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域的成功人士們?cè)?jīng)自發(fā)得聚集起來，一邊跟有關(guān)部門溝通、一邊催促泰禾及泰禾的債權(quán)方盡快為業(yè)主網(wǎng)簽并提供合同。
在網(wǎng)簽結(jié)束之后，估算了項(xiàng)目后期建設(shè)資金的業(yè)主們甚至決定開始按揭貸款，還把尾款打到了監(jiān)管賬戶里，希望能盡快把房子蓋起來。
可到了七月底，一度覺得曙光就快要到來的業(yè)主們才發(fā)現(xiàn)監(jiān)管賬戶里的錢又被劃走了2560萬元，其中1600萬元被用還債，只有960萬元給了工程方——按照這個(gè)比例分的話，房子肯定是要爛尾了。
如果是現(xiàn)房銷售，這樣的景象可能不會(huì)出現(xiàn)，這樣的爛尾房越來越多，取消預(yù)售制的呼聲也越來越高。
比如中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員劉俊海就曾經(jīng)說過：“預(yù)售制是萬惡之源，是樓市里失信、違約、侵權(quán)乃至欺詐的根源之一?！?/strong>
盡管把帽子都扣到預(yù)售制頭上略有偏頗，但相比更規(guī)范、更理性的行業(yè)未來而言，這條路似乎已經(jīng)不可避免的走進(jìn)了死胡同，該換個(gè)方向了。