兩年前，長租公寓成為輿論熱點(diǎn)，后綴緊跟的是“暴雷”二字。
不僅小品牌暴雷，頭部企業(yè)也暴雷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2020年7-8月，就有20多家長租公寓暴雷。
事隔兩年后，終于有一家長租公寓穿越“雷區(qū)”，開啟了上市旅程。
今年9月26日，總部設(shè)在上海的魔方公寓母公司魔方生活向港交所提交了招股說明書，啟動(dòng)IPO進(jìn)程。
招股書顯示，魔方公寓于2009年成立于南京，截至6月30日，在全國26個(gè)城市運(yùn)營著超過7.6萬套公寓。2019年、2020年、2021年和2022年截至6月30日，公司營收分別為9.47億元、9.49億元、14.71億元和8.5億元。
與上一輪密集暴雷中的大量分散式長租公寓不同，該企業(yè)采用的是集中式長租公寓模式。在該賽道與其一起競爭的，還包括萬科泊寓、龍湖冠寓等國內(nèi)頭部開發(fā)商主導(dǎo)的產(chǎn)品。
如魔方公寓上市成功，將成為集中式長租公寓第一股。
自2012年起，魔方公寓共經(jīng)歷8輪融資。華平投資陪跑10年的同時(shí)，目前已經(jīng)成為其第一大股東，持有魔方公寓51.62%股權(quán)。魔方公寓創(chuàng)始人葛嵐因?qū)€失敗，已于2018年離職。
長租公寓在國際市場已是非常成熟的投資領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士分析，魔方公寓啟動(dòng)上市，對于整個(gè)長租市場將會是重要的里程牌事件，將讓整個(gè)資本市場重新關(guān)注長租公寓這個(gè)賽道。
長租公寓前傳：故事與事故
長租公寓聲名鵲起，是從2014年雷軍5分鐘決定投資YOU+的傳聞開始的。
此前，雖然長租公寓已經(jīng)發(fā)展多年，但風(fēng)投市場對該領(lǐng)域關(guān)注并不高。
在見面必談“互聯(lián)網(wǎng)思維”的當(dāng)時(shí)，以年輕人為服務(wù)對象的長租公寓，融合了社群、線下流量入口等各種“概念”。甚至，“雙創(chuàng)”浪潮下，不少長租公寓還同時(shí)運(yùn)營起了“創(chuàng)業(yè)空間”。
事實(shí)上，依循基本商業(yè)邏輯：一方面減輕房東麻煩；一方面為租客提供租約更穩(wěn)定，居住環(huán)境更好、更標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，相對傳統(tǒng)租賃市場，長租公寓已經(jīng)有不少項(xiàng)目獲得了融資。
魔方公寓正是其中之一。
2009年，創(chuàng)始人葛嵐因突然被房東趕走的經(jīng)歷，于南京創(chuàng)立了魔方公寓。
招股書顯示，早在2012年6月，魔方公寓就完成了A輪融資，并啟動(dòng)了全國發(fā)展戰(zhàn)略。
隨著資本關(guān)注度的提升，以及國家政策對租賃市場的鼓勵(lì)，越來越多的企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者開始進(jìn)入這一領(lǐng)域。
與“You+”“魔方”等選擇租賃整棟樓、或一棟樓的大部分物業(yè)改裝后出租不同，越來越多的創(chuàng)業(yè)者，開始采用市場門檻更低的分散式公寓模式。
分散式的優(yōu)點(diǎn)在對房源要求低、易擴(kuò)張，且滿足租戶對區(qū)位個(gè)性化要求的能力較強(qiáng)。但因?yàn)榉吭捶稚ⅲ矊?dǎo)致運(yùn)營成本的上升。
以人房比這一核心指標(biāo)為例，2018年某行業(yè)媒體走訪統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，分散式公寓僅有一半能達(dá)到1:40及以上；而集中式公寓中，人房比在1:60及以上的達(dá)到了55.56%。
不過，資本加持下，規(guī)模成最重要的數(shù)據(jù)。
急速擴(kuò)張下，高價(jià)收房、低價(jià)出租，為降低裝修成本、縮短閑置時(shí)間導(dǎo)致甲醛超標(biāo)……2017年開始，長租公寓經(jīng)營層面的亂象已經(jīng)不斷出現(xiàn)。
因?yàn)檫B年虧損，這些長租公寓又拋出了一個(gè)新故事：單位經(jīng)濟(jì)模型盈利——只要每間房盈利，那么只要運(yùn)營的房間數(shù)量足夠多，公司最終就可以實(shí)現(xiàn)盈利。
在這一理念下，更激進(jìn)的擴(kuò)張出現(xiàn)。
原本用以解決租客資金短缺的租金貸，開始成為一些公司的資金池。在“長收短出”的模式下，這些本來該在未來支付給房東的租金，被“挪用”開拓新房源。
當(dāng)一家企業(yè)，既不準(zhǔn)備為自己的客戶（租客）負(fù)責(zé)，又忽視主要合作伙伴（房東）要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，剩下的，就只有最后的瘋狂和最終的幻滅。
相關(guān)報(bào)道顯示，后來登陸紐交所的蛋殼公寓，從2015年成立到2019年底提交IPO申請，共完成7輪58億元的融資；其管理的房屋，2017年僅8000間，2019年底則超過了43萬間。
待到2020年的疫情，讓依靠資金池維持現(xiàn)金流的長租公寓企業(yè)捉襟見肘。一大群中小品牌雷聲不斷后，頭部企業(yè)蛋殼，也終于在上市當(dāng)年就暴雷。
除蛋殼之外，還有GO窩公寓、Color公寓、愛公寓、鼎家公寓、寓見公寓、樂伽青年公寓……一長串暴雷的名字。
魔方何以穿越“雷區(qū)”？
雖然同為“二房東”，賺取的是房租差價(jià)，魔方的集中式運(yùn)營，與分散式長租公寓，在商業(yè)業(yè)態(tài)上卻有很大不同。
首先，集中，就意味著公司需要在同一物業(yè)拿下大量房間——這樣的房源本就稀缺，同時(shí)出租如此數(shù)量的房源，租賃方對長租公寓運(yùn)營商也會進(jìn)行篩選。
其次，承租之后，公司需投入不小的資金對物業(yè)進(jìn)行改造裝修。相關(guān)報(bào)道顯示，一次性投入的裝修資金可達(dá)到1年半到2年半的租金。
因此，租客端月付或季付的租金，與龐大的裝修沉淀資金相比，讓經(jīng)營者很難有跑路的動(dòng)力。
而房源集中，也讓公司能夠擁有更高的運(yùn)營效率，相較于分散式公寓，更易于盈利。
招股書顯示，魔方公寓在2021年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了1：115的人房比。事實(shí)上，早在2019年媒體的報(bào)道中，該公司的人房比已經(jīng)達(dá)到了1:100。
當(dāng)然，這些是集中式長租公寓的共同屬性。那么，“雷聲”過后，魔方公寓何以率先開啟上市歷程？
集中式長租公寓分兩種。其一，自持物業(yè)型、隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司的運(yùn)營商，如萬科泊寓、龍湖冠寓等；其二，獨(dú)立運(yùn)營商。
招股書顯示，據(jù)弗若斯特沙利文資料，截止2021年，按運(yùn)營公寓數(shù)量計(jì)算，魔方公寓是國內(nèi)第三大集中式長租公寓玩家；在獨(dú)立運(yùn)營商中，排名第一。
截止今年6月30日，該公司已經(jīng)擁有76190套在營公寓，分布在全國26個(gè)城市的394個(gè)地點(diǎn)。
目前，公司擁有“魔方公寓”和“9號公寓”兩個(gè)主要品牌，分別針對白領(lǐng)市場和藍(lán)領(lǐng)市場。其中，“9號公寓”的客戶為擁有大量藍(lán)領(lǐng)的制造業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)。
公司的運(yùn)營模式分為直營及加盟管理和第三方托管兩種。二者房間數(shù)分別為50074套和26116套。
2019年、2020年、2021年和2022年截至6月30日，魔方生活營收分別為9.47億元、9.49億元、14.71億元和8.5億元；年度相應(yīng)凈利潤分別為：0.64億元、-2.31億元、2.95億元和41萬元。
招股書顯示，2021年業(yè)績的高速增長，與公司展開的收購行動(dòng)有關(guān)。其中，僅向長租公寓企業(yè)微領(lǐng)地，就收購了21家項(xiàng)目公司。而2020年的虧損及今年上半年凈利潤的大幅下降，均與疫情相關(guān)。該公司45%的房源位于北京和上海——尤以上海為多。
資本陪跑10年，創(chuàng)始人離職
招股書顯示，魔方公寓自2012年起，共經(jīng)歷8輪融資。
其中，2012年6月28日A輪融資時(shí)，投后估值為2.94億港元；而在去年完成E+輪融資后，投后估值達(dá)到76.02億港元。
這其中，華平投資是最重要的角色。
華平投資成立于1966年，是中國及東南亞最大的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)之一，截至2022年6月30日，管理資產(chǎn)超過850億美元。
招股書顯示，華平投資早在2013年初魔方公寓B輪融資時(shí)就已介入，分四期向魔方生活投資8.19億元。此后，華平投資又在C輪、E輪與E+輪繼續(xù)加碼。
目前，華平投資已經(jīng)成為第一大股東，持有魔方公寓51.62%股權(quán)。
不過，魔方公寓并不是該公司投資的唯一長租公寓企業(yè)。
僅2018年，華平投資的長租公寓項(xiàng)目就包括上海的微領(lǐng)地、香港的Weave Co-Living，以及鏈家旗下的自如。
此外，其投資的CREATER創(chuàng)邑、錦合資管等企業(yè)，旗下均有長租公寓項(xiàng)目。
華平投資陪跑10年的同時(shí)，魔方公寓創(chuàng)始人葛嵐因?qū)€失敗，已于2018年從董事長一職離任。目前公司管理團(tuán)隊(duì)多來自酒店業(yè)。
其中，公司CEO柳佳是漢庭連鎖酒店最早的員工之一，后成為漢庭高管。
而董事長鄭南雁，更是中國酒店界名人。
2005年，鄭南雁創(chuàng)辦7天連鎖酒店；2013年，7天私有化退市后，又參與創(chuàng)辦了國內(nèi)多品牌酒店集團(tuán)“鉑濤酒店集團(tuán)”，并擔(dān)任集團(tuán)CEO兼聯(lián)席董事長。
2018年6月7日，鄭南雁正式加盟魔方生活服務(wù)集團(tuán)，任集團(tuán)董事長一職。
未來：輕資產(chǎn)or重資產(chǎn)？
期待魔方公寓上市成功的，不止陪跑10年的華平投資。
盤古智庫高級研究員江翰認(rèn)為：魔方公寓啟動(dòng)上市，對于整個(gè)長租市場將會是重要的里程牌事件，將讓整個(gè)資本市場重新關(guān)注長租公寓這個(gè)賽道。
此外，如果魔方公寓上市成功，國內(nèi)規(guī)?？壳暗膸准议L租公寓，前景將更加明晰——尤其，很多母公司為地產(chǎn)開放商的長租公寓，它們更期望獲得流動(dòng)資金。
“集中式長租公寓將是未來市場的主流?！敝倭柯?lián)行華東區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人孫翎說，“其中，做重（自持物業(yè)型）和做輕（托管運(yùn)營型）會更被市場看好?！?/p>
不過，她也指出，擁有強(qiáng)大運(yùn)營能力和品牌的長租公寓運(yùn)營商，在市場上同樣很受青睞?！爱吘梗瑹o論是做重還是做輕，最終都需要靠高效運(yùn)營獲得利潤?！?/p>
魔方公寓目前沒有任何自持物業(yè)，屬于中資產(chǎn)“二房東”模式（租賃物業(yè)再出租）和輕資產(chǎn)混合經(jīng)營。
此外，2019年、2020年、2021年和2022年截至6月30日，來自魔方公寓自有營銷渠道獲客占比分別為56.5%、69.6%、71.9%及75.7%。
不過，魔方公寓的核心運(yùn)營數(shù)據(jù)：出租率，并不亮眼。
2019年到2022年上半年的公寓出租率，面對白領(lǐng)為81.2%—88.7%，面對藍(lán)領(lǐng)為72.1%—85.6%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這并不是一個(gè)很優(yōu)秀的數(shù)據(jù)，至少遜色萬科泊寓。
相關(guān)報(bào)道顯示，截至2021年，泊寓共運(yùn)營160000+間房源，分布在33座城市，共400多個(gè)門店，平均出租率達(dá)到95%以上，自有渠道獲客占比超過60%。
不過，上述業(yè)內(nèi)人士也指出，魔方公寓作為經(jīng)過上一輪調(diào)整后的頭部企業(yè)，其自有品牌效應(yīng)及展現(xiàn)出的運(yùn)營能力，還是很受市場認(rèn)可。
“長租公寓是一個(gè)強(qiáng)政策市場?！睂O翎說，即使經(jīng)歷疫情，這兩年來，綜合政策等各方因素來看，依舊是利好居多。
此外，她指出：“長租公寓在國際市場已經(jīng)是非常成熟的投資領(lǐng)域。因此，資本，尤其是外資，對這個(gè)市場還是非常認(rèn)可的?！?/p>