差不多一百年之前，龐氏騙局的祖師爺在美國混的正春風得意。
靠著兜售一種號稱“45天就能賺50%”的理財產品，一個叫龐茲的猶太人成了富豪們追捧的對象。這其實算是最早的微商+傳銷了，既要拆東墻補西墻、又得控制擴張速度，很考驗騙子的操盤能力。
相比龐茲在騙局編織方面的一絲不茍，他的后繼者們發(fā)現(xiàn)了更簡單的路子。
在華爾街有一句名言，如果你有一個穩(wěn)定的現(xiàn)金流，那就將它證券化、運作上市。在長租公寓操盤者眼里，這句話則完全換了個樣，既然房租是最穩(wěn)定的現(xiàn)金流之一，何不干票大的、先收他一年看看？
為了實現(xiàn)這個目標，一些長租公寓不約而同得推出了各種優(yōu)惠活動：
比如在友客的網站上，一間季付3900元/月的公寓、半年付只要3200，要是年付就更劃算了，租金直接降到2800；巢客的優(yōu)惠力度也差不多，年付比月付租金每月少了500元。
在巨大的優(yōu)惠面前，大多數(shù)人都會選擇年付，這一來一去就是12個月的房租到手，只不過房東能收到多少錢就看命了，中介什么時候卷款走人只是個時間問題——
上個月的時候，一些杭州房東就發(fā)現(xiàn)本該按時打到銀行卡里的錢遲遲沒有到賬。沒等坐不住的房東們弄清楚情況，幾家長租公寓卷錢跑路的消息就被知情人士捅了出來：
8月27日，杭州長租公寓友客被查封。截至9月1日，已登記的受害者數(shù)量就有4017人、涉事金額超過1億元，有人才剛交了2萬多塊錢房租，眼瞅著就要流落街頭了。
沒過多久，杭州巢客公寓也“卷款跑路”了，巢客在杭州運營著的房源差不多有一萬多套，涉及的資金至少有五六億。
有人統(tǒng)計了下，近一個月內全國有超15家房屋租賃公司的創(chuàng)始人或負責人失聯(lián)，波及四川、浙江、華南、華東等省份和地區(qū)，疫情才過去多久，這就要集中爆發(fā)了么？
在很早的時候，長租公寓是個被寄予厚望的風口。
2013年的時候有個統(tǒng)計，說在中國數(shù)量眾多的流動人口中，能住上公租房和廉租房的不到0.3%，至少有67.3%的人需要租房、月月掏租金“供養(yǎng)”房東，這是一個極其龐大的市場。
也正是在那幾年里，鼓勵“租購并舉”的條文陸陸續(xù)續(xù)出臺了不少，資本開閘、政策引導，于是有人就動了心，與其讓房東和租客盲人摸象，不如自己把房子包下來統(tǒng)一出租。
賣咖啡的瑞幸都能納斯達克敲鐘、市值最高一百多億美元，要是真做成了中國最大的二房東，這項目的估值最少得翻十倍吧！宏大的愿景之下，資金和風投也蜂擁而至——
最開始試水的是萬科、龍湖這類地產商，鏈家、我愛我家等二房東緊隨其后，有資本撐腰的創(chuàng)業(yè)公司那就更多了，光是在2015年，國內的公寓企業(yè)就有500多家。
雖說做中間商賺差價很容易，但長租公寓的運作模式顯然沒那么簡單的，這里面的門道可太多了。
像這種穩(wěn)定的、長期的租金類收入，往往能在金融結構那獲得良好的擔保和安全評級。通過ABS、REITs等金融工具，長租公寓能用更高的杠桿籌到更多的資金，轉手就花出去繼續(xù)搶房了。
退一萬步講，租客們動輒年付、季付的房租也是一大筆錢。收上來了也不會馬上給房東打錢，一般先得等兩個月的免租期、接下來才能按月給錢；
更騷的是那些搞租金貸的——租客以為在交房租，其實是在還月供。關鍵是錢還到不了你手里，至于這中間錢拿去干嘛了，誰知道？
好處太多了，這也變相吹大了房租的“泡沫”。
這倒是不難理解，市面上的房子就這么點，長租公寓只能提價從競爭對手那搶房。這邊一漲，剩下的房東不干了，立馬跟著漲價，等到金三銀四和畢業(yè)季再一炒作，于是房租上去就不下來了。
在長租公寓擴張速度最快的那兩年里，北京每年的房租漲幅差不多有20%。最夸張的時候，這邊搬家公司剛把行李卸下，那邊漲價通知就發(fā)到了租客的手機里。
別說租客了，這種搞法甚至連業(yè)內人士都看不過去。
今年年初，長租公寓中的“頭牌”——自如和蛋殼就先后陷入了輿論風波之中。那個時候國內疫情剛冒頭，不少房東都響應號召給租客減租，著實算是雪中送炭了。
不過蛋殼和自如可不這么想，他們做的很絕，一邊要求房東減租、一邊給租客加錢，不僅沒有損失，算下來還能多賺不少。盡管網友的爆料和控訴不斷，但他們也確實有自己苦衷。
裝修的花費、公司運營的開銷、員工的工資，哪一項不是吞金的怪獸？站在公司的角度來看，這房租是降不得、說不得的逆鱗，正所謂“百萬漕工衣食所系”，實在是無可奈何。
就拿前幾年鬧得沸沸揚揚的“甲醛房”事件來說吧：
一般人家裝修了之后得放上小半年味才敢入住，公寓可等不起！拿到房就裝修、裝修完就得出租，高周轉的模式下二十多天就得住人，那甲醛能不超標嗎？
至于那些咱們聽都沒聽過的小品牌那就更沒辦法了，論裝修、拼房源都玩不過資金雄厚的大牌子，只能搞“高收低租”的套路搶房、搶人，啥意思呢？
打個比方來說，假如房東打算以6000元的價格出租一套房，那長租公寓就按6500元的價格拿到房源，再用5000元的低價轉給租客；
看似必虧的生意，其實中間產生的現(xiàn)金流相當可觀：通過收租戶一年租金，給房東一個月的租費，就得到了11個月的“時間差”，活下來最重要。
現(xiàn)在想想，胡景暉當年的“喊話”有一點先知的味道。
從2018年開始，風頭正盛的長租公寓就陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)了“爆倉”的現(xiàn)象。沒有啥風控能力的小公司就不說了，連拿下過順為資本投資、開業(yè)房源超2萬戶的上海寓見公寓就被曝出過資金鏈斷裂的傳聞。
劇情都是一樣的，先是房東收不到房租，緊接著就是斷水、斷電把租客掃地出門。關鍵是租客也都挺冤——借了貸款、交了房租，咋就淪落到無家可歸的地步了？
等到了今年，出事的公司就更多了。
由于受到疫情帶來的影響，不少中小長租公寓都陷入了經營困境，出租率下降，客戶違約率提升，這對高杠桿、高周轉的小公寓來說算是滅頂之災了。
有人統(tǒng)計了一下，今年上半年，高達16家中小企業(yè)倒閉，其中11家是因“高收低出”的模式，最終導致經營不善或資金鏈斷裂而倒閉。
9月7日，住建部發(fā)布了住房租賃條例征求意見稿，其中有兩點很引人注目：
一是提出企業(yè)不得誘導“租金貸”，最起碼不能用隱瞞、欺騙、強迫等方式要求、也不能用租金優(yōu)惠等名義誘導租客使用住房租金貸款，租房合同里也不能有租金貸相關內容；
二是對“高進低出”、“長收短付”這類行為作出了管控，高風險類的經營行為還會被列入經營異常名錄，輔以租金、押金使用情況等的監(jiān)管措施。
本來就是個燒錢的玩意，也就靠著金融工具和租期差苦苦支撐，現(xiàn)如今連這兩個路子都要被堵死了，接下來長租公寓的日子估計要更慘了。
春江水暖鴨先知，該跑的早跑了，只剩下幾個頭部玩家還在苦苦支撐。當然也有更簡單粗暴的，有的人擺明了就是一副坑到錢就跑的姿態(tài)：
像是開頭提到的友客，這公司在出事前的一個月里就成立了8家分公司、大肆收房，完全沒有一點收斂的意思，而巢客背后的大股東也早在今年4月就已脫身而去，徒留一個即將暴雷的空殼。